В Екатеринбурге строят жилой район со среднеэтажным жильем

Ведущий: Сегодня мы поговорим о строительстве, о комфортном жилье с нашими гостями. С нами сегодня руководитель отдела маркетинга «Экологика» Кристина Главацкая и Мария Пешкова, менеджер по работе с партнерами.

Говорить мы сегодня будем о комфортном жилье и о том, как его купить в, наверное, непростой ситуации, сложившейся у нас, потому что выросла очень сильно ключевая ставка, которые привязаны ставкой по ипотеке, возможно, она еще будет расти, возможно, она будет снижаться когда-нибудь. Ну, в общем, все это мы сегодня обсудим. Но я бы хотел начать, с вашего позволения, вот с какого вопроса. Кристина, среднеэтажное строительство — это что?

Кристина: Среднеэтажное строительство в классическом понимании — это дома высотой 6−8 этажей. Такая этажность считается комфортной для людей, комфортной для проживания, то есть это не огромные бетонные скворечники, людям в домах такой этажности жить очень комфортно, очень уютно, и это создает определенную степень безопасности, что, мне кажется, в текущих обстоятельствах, когда люди испытывают большой стресс, это очень важно.

Ведущий: Как пришли к этим цифрам шесть-восемь этажей? То есть это установлено какими-то правилами, там, СНИПами, как у нас принято сейчас говорить, или это какое-то вот умозаключение, не знаю, застройщика, например, как это происходит?

Кристина: На самом деле, проект рождался на основании выверенных исследований, которые мы проводили среди потенциальных жителей. И мы опрашивали, то есть в какой этажности хотелось бы видеть дома, в каких домах было бы комфортно жить. И большинство жителей как раз ответили, что 6−8 этажей это та высота дома, которая предполагает именно комфортное проживание.

Ведущий: Некая золотая середина, да?

Кристина: Да, это золотая середина, когда людям достаточно место для парковки, им достаточно той инфраструктуры, которая создана, то есть они свободны и спокойно могут ей распоряжаться. Это про парковочные места, опять же. То есть если говорить про проект Zori, то мы так спланировали территорию, что машиноместа располагаются в соотношении один к одному. Одна квартира, одно машиноместо. И на самом деле такое соотношение это большая редкость. И все эти расчеты, они четко выверены, высчитаны, исследованы, это точно не случайность.

Ведущий: Поскольку вы маркетолог, не могу не спросить, потому что мы знаем, когда строится, например, 30-этажный дом, условный застройщик нам говорит, "вы не представляете, если бы было там меньше этажей, сколько бы это дело стоило", например, да? То есть мы понимаем, что где 30 этажей дешевле не стоит. Так получается. Но, тем не менее, такой тезис проговаривается. Если мы говорим про среднеэтажное строительство, значит ли это, что это сразу будет дороже, элитный класс или какой-то класс вообще?

Кристина: Есть на самом деле в рынке такая тенденция, что дома высотой 6−8 этажей, они называются еще камерными домами. Это такой более приватный тип застройки. Но если опять же брать на примере нашего проекта, мы здесь старались соблюсти баланс цены и качества. То есть при комфорте для жителей, при создании всех условий для их благополучной жизни и развития, мы сумели выдержать доступную стоимость, которую может позволить себе семья со средним доходом.

Ведущий: Это хорошо. Мы вернемся еще к тому, что такое среднеэтажка. Мария, давайте с вами поговорим. А как это дело все купить сейчас? Я не говорю конкретно про ваш проект, но вообще про все проекты, потому что вот вы к нам пришли в очень непростое время. Мы просто периодически, чуть ли не каждый день, видим цифры падения продаж у многих застройщиков, в среднем по рынку, сколько стоит нераспроданных квартир, ипотечные ставки, которые сейчас иногда 28−30%, первоначальный взнос от 50%, ну и так далее, и так далее. И вы тут такие заявляете с новым прекрасным проектом.

Мария: Да, безусловно, время сейчас не самое стабильное, и безусловно, идет трансформация рынка недвижимости. То, что мы сейчас видим, застройщики пытаются предлагать новые инструменты продаж, это и рассрочки, да, тем более, что они становятся разными очень, это бывают рассрочки типа до строительства, до конца, точнее, строительства, до ввода домов в эксплуатацию, бывают более длительные периоды рассрочки, например, у нас есть вариант до трех лет, рассмотреть приобретение вот в такую рассрочку. При этом платежи ежемесячные, они становятся похожими на то, что идет подставку в 25%, но в этом же случае переплата за такую квартиру, во-первых, рассчитывайтесь не за 30 лет, а за 3 года, и переплата за такую квартиру в разы меньше, чем это была бы переплата по ипотеке.

Ведущий: То есть если мы откроем обычный ипотечный калькулятор и посмотрим, сколько итоговый платеж в итоге составит, сколько раз мы переплатим за квартиру?

Мария: Раза 4−5. Если честно, да, действительно, сейчас рыночная ставка ипотечная, ключевая, она не самая легкая, поэтому у нас есть и другие инструменты. У нас есть инструмент со сниженной процентной ставкой 13,99, да, это наш партнер тоже один из банков предлагает такую ставку и, собственно, у нас есть варианты приобретения по именно вот сниженной вариации ставки. Что касается других форматов, да, у нас есть варианты траншевые ипотеки, да, когда они весь платеж сразу же такой большой, как хотелось, как не хотелось. Но разные инструменты покупки, да, и разный подход. Дело в том, что мы индивидуально под каждого покупателя планируем и помогаем ему выбрать подходящие именно с его точки зрения, под его ситуацию подходящий вариант оплаты.

Ведущий: Хорошо, а насколько это все укладывается в закон, тем более, что мы знаем, что там, например, регулятор Центробанк сейчас, во-первых, зажал и заемщиков, мы знаем, то есть там ограничена, по-моему, предельная, по-моему, это называется, предельная кредитная нагрузка, да, на человека, с одной стороны. С другой стороны, я так понимаю, что и застройщиков, девелоперов тоже с другой стороны зажал. Как вы из этого выкручиваетесь?

Мария: На самом деле действительно ситуация непростая для всех и поэтому рождаются новые инструменты покупки. Рассрочки они в этом формате наиболее интересны, вариация приобретения. Если мы говорим о том, легко ли застройщикам, застройщикам сейчас тоже нелегко, потому что действительно возможностей предложений становится меньше, финансовая нагрузка и на застройщика в том числе немалая, потому что ключевая ставка выросла для всех, не только для покупателей, но и для застройщиков, которые, если строить по эскроу-счетам, мы знаем, что зачастую застройщики кредитуют свое строительство так же в банках.

То есть запрещено строить на деньги дольщиков, поэтому деньги дольщиков появляются у застройщиков после того, как дом введен в эксплуатацию. Соответственно, застройщики тоже пользуются кредитными средствами. Стройматериалы не становятся дешевле, мы понимаем, что уровень инфляции он растет и на материалы, и на услуги. Поэтому сказать, что сейчас кому-то просто, нет, наверное, не просто, но при этом застройщики предпринимают разные ходы. Рассрочка, пожалуй, самый такой приятный вариант приобретения квартиры на сегодняшний день.

Ведущий: Но ведь кто-то все равно несет рассрочку, это все равно пользование денежными средствами, ну, там, ваши, например, компании, кто-то несет расходы за выделение этих средств.

Мария: Разные есть вариации, есть и с удорожанием квартир, потому что в любом случае люди женятся, рождают детей, появляются новые семьи, появляется необходимость в новых квартирах. Что бы ни случилось, это не изменится. Поэтому и спрос на квартиры, он продолжает существовать, но рассрочка тоже бывает разная, и с удорожанием, и без удорожания, разные вариации, и здесь нужно прямо индивидуально подходить к вопросу, что мы готовы делать. Мы как раз это делаем.

Ведущий: Ну и, насколько я понимаю, не все покупатели, не всем необходимо жилье прямо с нуля, что называется. Я имею в виду, что кто-то расширяет жилплощадь, у него есть какая-то старая жилплощадь, кому-то необходимо, например, условно разменяться или, наоборот, съехаться, как это было раньше, такими терминами, если пользоваться. То есть не всегда это покупка прямо с нуля и на всю сумму.

Мария: Безусловно, мы понимаем, что сейчас многие используют, во-первых, госпрограммы, да, продолжают действовать, земельная ипотека, IT-ипотека, которыми тоже можно воспользоваться. И к этому же, да, я хочу сказать, что у кого-то есть вторичная недвижимость, кто-то вкладывал деньги на сейчас на депозиты, да, и они выходят уже с этих депозитов, готовы пользоваться этими деньгами для того, чтобы приобретать квартиры. У кого-то есть разного формата сертификаты жилищные. Они тоже их используют для того, чтобы приобрести недвижимость, приобрести квартиры.

Ведущий: Если говорить про проект сам по себе, проект «Зори», что это будет, Кристина, наверное, к вам вопрос такой, да? То есть мы поняли по поводу среднеэтажного строительства. Но, насколько я понимаю, построить один дом, ну, наверное, здорово. Ну, я так понимаю, что речь ведь идёт…

Кристина: Да мелковато в нынешних условиях.

Ведущий: Ну, наверное, да. Все стараются. Смотрите, мы просто понимаем, мы живем так же в рынке, и все все понимают. Например, что, условно говоря, сделать дом плюс двор — это одни деньги. Построить пять домов плюс двор — это другие деньги. Логично?

Кристина: Конечно. Здесь, смотрите, я считаю, что мне и нашим будущим жителям очень сильно повезло. Мне очень нравится цитата Тома Форда. Он говорил, что 50% успеха компании — продукта, 50% это маркетинг. И вот здесь я считаю, что у нас продукт на самом деле очень достойный. Как сказала Маша и, собственно, подтверждает исследование Дом. РФ о том, что 70% людей хотели бы жить в городе с 15-минутной доступностью социальной инфраструктуры.

Это сейчас такой новый тренд, который набирает оборот. И как раз вот именно в этом формате мы реализуем наш проект Zori. Более того, то, как вы правильно заметили, сейчас просто построить дом — это уже не тот формат. На самом деле, продукт в Екатеринбурге с точки зрения девелопмента, он очень сильный, он очень насыщенный различными фишками, и девелоперы тут каждый друг друга превосходят.

Ведущий: Соревнуются, да?

Кристина: Конечно, это своеобразная гонка за сердца покупателей. И сейчас мы, на самом деле, близимся уже к сдаче первой очереди проекта Zori, и это всего 20 гектар. В будущем проект общего комплексного развития территории у нас предполагает освоение 320 гектар территории. То есть представьте, 20 — это только первый шаг, и дальше мы перейдем к освоению следующих 300. То есть это очень масштабный проект.

Ведущий: Слушайте, правильно я понимаю, что у жителей большого города, Екатеринбурга в частности, есть всегда конфликтующие друг с другом запросы? Люди хотят жить в доме, как вы правильно сказали, в 15-минутном удалении от инфраструктуры, первое, чтобы было экологично и чисто, просторно, не шумно, за городом. Я понимаю, это как бы противоречие, но тем не менее. В городе, но за городом.

Кристина: Город за городом.

Ведущий: Город за городом, да. И правильно я понимаю, что вы примерно эту концепцию реализуете?

Кристина: Да, всё верно. То есть когда мы задумывали изначально проект комплексного развития территории, мы его назвали городом здоровой жизни. То есть это то пространство, куда люди приезжают для того, чтобы восстановить своё ментальное и физическое здоровье, подышать свежим воздухом, погулять в лесу, послушать тишину и пение птиц. Вообще вся концепция построена на основании этой идеи.

Более того, даже всю инфраструктуру, которую мы создаём в рамках этого проекта, она основана на том, чтобы все жители, начиная от самых маленьких наших жителей и заканчивая людьми почтенного возраста, могли реализовать вот этот сценарий здоровой жизни. То есть у нас будет медцентр на территории, будет торгово-развлекательный центр с фитнес-клубом, будут тропы здоровья в лесу, будет пункт выдачи лыж, коньков, плюшек для того, чтобы люди могли организовать свой зимний досуг.

И, с моей точки зрения, это очень важный вклад в развитие именно здоровья населения и, прежде всего, наших жителей для того, чтобы, опять же, в текущих непростых стрессовых ситуациях было место, куда люди смогут приехать и отдохнуть душой и телом.

Ведущий: Давайте самое главное. Где это будет находиться вообще все? Потому что мы понимаем, что Екатеринбург самый компактный город-миллионник Российской Федерации, и вы говорите про 320 гектаров.

Кристина: Да, да. Эта территория находится на границе Екатеринбурга и Березовского, это агломерация Екатеринбурга, при этом сама локация очень доступная территориально, она близко расположена к городу, то есть буквально за 15 минут можно будет на специальном автобусе, который мы запускаем добраться до УПИ, то есть это такая точка с хорошей транспортной развязкой. Соответственно, людям при непосредственной близости города будет доступна вся социальная инфраструктура и, опять же, тот самый покой, умиротворение, которое они ищут на текущий момент.

Ведущий: Хорошо. Я правильно понимаю, что мы говорим о жилье комфорт-класса? А где вот тот самый водораздел, что является комфортом, эконом-классом, бизнес-классом? Что там ещё дальше идёт? Элитное жильё?

Кристина: Эконом, комфорт, бизнес и премиум, как правило, разделяются. На текущий момент не существует какой-то чёткой методологии разделения между классами. Существуют определенные критерии, характеристики, но, допустим, даже по практике моей работы, довольно часто застройщики начинают строить комфорт, потом называют это комфорт плюс и преподносят как бизнес, то есть такие истории не редкость.

Ведущий: И продают по цене элитной недвижимости потом и тогда.

Кристина: Да, так и есть на самом деле. Опять же, тот же самый комфорт, он может быть разного уровня, он может быть достаточно насыщенно наполнен, как, допустим, на нашем проекте, когда застройщик ответственно относится к созданию проекта. А может быть сделан, ну, знаете, так, на минималках, вот. То есть здесь подходы у всех разные. И, ну, как я уже тоже сказала, что я, на самом деле, горжусь тем, что мы работаем с таким очень классным проектом, насыщенным по своему наполнению. Поэтому, ну вот, к сожалению, пока критериев нет. Регуляторы пытаются ввести определенные критерии, но мы пока к этому только движемся.

Ведущий: Регуляторы, понятно. А вы для себя какие критерии выработали? Вот что вы называете, то есть если вы это, условно говоря, позиционируете как жилье и комфорт класса, что вы в это вкладываете?

Кристина: Да, есть у нас, естественно, внутри застройщика определенные стандарты, то есть это, прежде всего, как один из критериев, это высокое качество строительства, безусловно, это надежность с точки зрения самой методологии строительства, строительных материалов, их качества, вот, также это, безусловно, инфраструктура, то, что мы проговорили про 15-минутный город, это, конечно, должно быть создание определенной среды для людей, именно комфорт, комфортная среда, да, то есть она должна быть такой, чтобы люди не задумывались о том, куда им нужно поехать за продуктами или куда отвезти детей в сад.

Ведущий: С этой точки зрения понятно.

Мария: Безусловно, Кристина сейчас обозначила, что есть некие критерии. Давайте поподробнее чуть про них расскажу. Это, например, высота потолка. Это, например, количество квартир на этаже. Это такие вопросы, как те же парковочные места, мы про них уже сегодня немножко поговорили, что у нас это, например, коэффициент один к одному, очень хороший коэффициент. Это история с колясочными велосипедными комнатами, это история с безопасностью. Когда двор закрыт, есть система телеметрии, которая передает показания счетчиков, есть система видеонаблюдения, которая информирует о том, что происходит на территории, и при необходимости служба мониторинга может отреагировать на какую-то внештатную ситуацию. То есть вот из таких нюансов, из таких мелочей создается вот этот тот самый комфорт. И в данном случае, если говорить о жилом районе Zori, в котором мы занимаемся, то это действительно очень комфортный продукт.

Кроме того, сейчас очень такой серьезный фокус у застройщиков на внутреннюю территорию и внешнюю. Так вот у нас, например, во дворе большое количество зеленых растений, начиная от травянистых и заканчивая крупномерными большими деревьями, взрослыми, которые уже высажены, которые формируют атмосферу. Это даже, например, освещение, которое там во дворе есть внутреннее, наружное, архитектура, туда же, да, вот из всех…

Ведущий: Плотность застройки, опять же, наверное, да?

Мария: Плотность застройки в том числе. Кстати, вот если сравнивать с одним из жилых комплексов, который по параметрам площади и количества домов схож с нашим, да, мы точно знаем, что там, например, 10 тысяч жителей, это не равно 6 тысяч жителей, которые вот, например, у нас в Zori находятся. То есть плотность застройки, плотность населения в этой застройке тоже играет свою роль.

Ведущий: Ну, огромную роль, огромную, да, действительно. Правильно ли я понимаю, наверное, Кристина, вопрос к вам, как к руководителю отдела маркетинга, что вы все-таки анализировали рынок Екатеринбурга, и проект, его можно назвать уникальным?

Кристина: Я бы сказала да, потому что, во-первых, это все-таки проект, который предполагает комплексное освоение территории, это проект, который предполагает расширение границ Екатеринбурга, не побоюсь этого слова. То есть это локация, по сути, сопоставимая с площадью Солнечного микрорайона. То есть это действительно большая территория, которая внесет существенный вклад в развитие города. И плюс это сам концепт, опять же повторюсь, города здоровой жизни. То есть таких проектов в Екатеринбурге поистине нет. И вот те смыслы, которые мы закладывали, они действительно уникальны. И нам бы хотелось их развивать и транслировать на уровне всего города, не просто нашей локации.

Ведущий: Хорошо, все-таки, возвращаясь к форматам покупки, готов ли сейчас девелопер, застройщик к тому, что мы понимаем, что квартиры — это не скоропортящийся товар, естественно, безусловно, да, но мы понимаем, что бизнес есть бизнес, и замораживать средства надолго мало кому понравится и захочется, да, это невыгодно. Готов ли сейчас застройщик… Мы не знаем, как поведет себя рынок, что там будет дальше и так далее. Кто-то говорит, что жилье уже некуда дорожать, кто-то говорит, кто-то оптимист, говорит, еще есть куда, ну и так далее. Правда, не знаем, что будет с той самой ключевой ставкой. Готов ли застройщик сейчас вот нести те самые риски в непонятной деловой атмосфере? Наверное, Мария, к вам больше вопрос.

Мария: Ну, смотрите, на самом деле территория у нас действительно большая, и мы понимаем, что это застройка. Это в том числе и продажи должны быть, да, для того, чтобы не построить город, который останется пустым. Поэтому и разрабатываются разные варианты приобретения. Застройщики находят разные способы, которые могут предложить своим покупателям, своим будущим жителям для того, чтобы люди имели возможность приобретать квартиры. Не останавливается ничего, ни стройка, ни продажи, ни покупки, поэтому у нас с вами прекрасные перспективы с новыми инструментами заходить в новые проекты.

Кристина: Я бы дополнила, да, на самом деле текущая ситуация, в которой мы оказались все вместе, она не первая, это не первый кризис в экономике, не первый кризис в сфере недвижимости. Вообще кризис это очень цикличная история, когда сначала начинается волна на низком уровне, далее идёт пик и потом идёт спад.

Ведущий: Всё это временно, конечно, мы понимаем.

Кристина: Конечно, да, безусловно. И эта ситуация нами воспринимается как рабочая. То есть это те вызовы, те задачи, которые мы в текущих обстоятельствах должны решить. Критична ли она для нас? Я бы сказала, что нет. Просто она требует адаптации и новых решений. Что касается нашего проекта Zori , то мы здесь стараемся очень гибко подходить к выбору инструментария. И, с моей точки зрения, сейчас главная задача всех застройщиков это дать возможность покупателям для приобретения квартир.

Это сейчас главный фокус, потому что действительно время непростое, но не только для нас, но и для клиентов. Потому что, допустим, по исследованию Дом. РФ они говорят о том, что даже на текущий момент времени 75% людей, они все равно нуждаются в улучшении жилищных условий, так или иначе. А если мы возьмём Екатеринбург как столицу Урала, где всегда исторически была достаточно высокая миграция населения, это из области в Екатеринбург и из близлежащих регионов, из соседней области, там Челябинская область, Курганская и так далее. То есть миграция населения, она не прекратилась. Соответственно, спрос, тот, который существует на рынке, он не пропал, он не закончился. Он также есть, он существует. По данным BNMAP, допустим, за октябрь месяц было зарегистрировано 1,9 тысяч сделок. То есть это достаточно большое количество. Хотя если сравнивать с этим показателем год назад, то он упал на 63%. То есть падение все-таки достаточно существенное за год.

Ведущий: Все временно, как мы с вами уже проговорили. Хорошо, последний вопрос, наверное. Когда первые жильцы заедут в новые дома?

Кристина: У нас планируется сдача дома буквально в начале уже двадцать пятого года. Сдача близится, и мы вот-вот ожидаем того, что первые дома будут введены в эксплуатацию. И в начале двадцать пятого года мы приступим к передаче ключей нашим жителям.

Ведущий: Отлично. Желаю вам в этом удачи. Надеемся, что поживем еще в новом городе.